Sendo o investimento imobiliário um compromisso de longo prazo, deve responder a uma estratégia patrimonial claramente definida no seu balanço prévio. A definição de um preço de compra máximo, do nível de endividamento, da escolha do regime fiscal e do modo de detenção depende diretamente do seu perfil fiscal e dos seus objetivos de longo prazo. A GIA Patrimoine acompanha-o desde a auditoria estratégica até à gestão de arrendamento dos seus ativos, integrando todas as dimensões jurídicas, fiscais e financeiras.
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Etapa 01
Balanço patrimonial e estudo de oportunidade
Auditoria patrimonial e capacidade de endividamento
Análise do seu endividamento atual, do seu escalão marginal de imposto (TMI) e do seu esforço de poupança para validar a oportunidade do investimento imobiliário no seio do seu património.
Análise de mercado e localização
Estudo micro e macroeconómico das zonas com forte procura de arrendamento, análise demográfica, projetos de urbanização e definição da rentabilidade bruta/líquida esperada.
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Etapa 02
Estruturação jurídica e engenharia fiscal
Escolha do estatuto fiscal
Seleção do regime de tributação adequado (LMNP / LMP no regime real, micro-BIC, arrendamento não mobilado, dispositivos de desagravamento fiscal) para otimizar os seus rendimentos líquidos de imposto.
Escolha do veículo jurídico
Aconselhamento sobre a oportunidade de investir em nome próprio ou através de uma estrutura dedicada (SCI em IR/IS, SARL familiar) consoante os seus objetivos de transmissão.
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Etapa 03
Procura e engenharia de aquisição «chave na mão»
Seleção rigorosa de ativos
Procura direcionada de imóveis com forte potencial: prédios de rendimento, apartamentos para renovar, habitação nova, imobiliário gerido ou imobiliário indireto através da subscrição de participações de SCPI/OPCI.
Modelização financeira e negociação
Simulação precisa que integra rendimentos e encargos potenciais, obras e impacto fiscal, seguida da negociação do preço de aquisição em conformidade.
Montagem do financiamento bancário
Estruturação do crédito (amortizável, in fine, diferido) e negociação das condições do empréstimo.
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Etapa 04
Renovação, gestão e valorização duradoura
Gestão da obra e otimização do DPE
Acompanhamento das obras de renovação/remodelação, adequação às normas DPE e arranjo à medida para maximizar o valor verde e a rentabilidade do imóvel.
Gestão de arrendamento integrada
Seleção de inquilinos, redação dos contratos e aditamentos, cobrança das rendas e gestão dos imprevistos — uma gestão sem complicações para si.
Reajustes e acompanhamento ao longo do tempo
Acompanhamento da evolução dos ativos, renegociação do empréstimo, refinanciamento ou revenda com mais-valia consoante as oportunidades do mercado.
Um projeto imobiliário é muitas vezes acompanhado de uma necessidade de liquidez ou de arbitragem financeira.
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Tudo começa com um balanço patrimonial. Falemos dos seus objetivos.